Se você ainda não se fez essa pergunta, pode ter certeza que em algum momento da sua vida você a fará. O brasileiro de forma geral tem esse desejo de comprar um imóvel que possa ter como patrimônio e lhe proporcione segurança. Será que vale a pena do ponto de vista financeiro?, vamos analisar cada situação, acompanhe as hipóteses levantas até o final para descobrir.

Hipótese Nr 1 – Você quer comprar um imóvel a vista ou financiado para alugar e viver da renda.

A vista

O retorno que este imóvel te dará, será em média de 0,2% a 0,5% ao mês do seu valor de mercado. Hoje há fundos imobiliários e diversos ativos de renda fixa que batem facilmente este retorno sem dores de cabeça que a administração de um imóvel lhe trará.

Considerando esse retorno mensal médio, se tudo ocorrer bem e o imóvel passar todo o período alugado, na hipótese da compra a vista você recuperaria o valor investido na compra do imóvel em um intervalo de cerca de 17 a 42 anos, para aí viver efetivamente da renda do imóvel.

Digo que se tudo ocorrer bem porque caso você queira comprar um imóvel para alugar, você ou a corretora terá que achar um inquilino para ocupar o imóvel e depois negociar com ele, já que provavelmente ele tentará barganhar o valor a pagar.

Isso porque nós temos por hábito pechinchar o valor de algo que nos trará muitos custos e assim diminuir o impacto no nosso orçamento mensal, pense nisso ao imaginar que você conseguirá alugar seu imóvel pelo valor justo de mercado.

A não ser que você bata o pé e não alugue o imóvel até achar alguém que pague o seu valor desejado, mas neste caso, você estará diluindo aquele valor de 0,2% a 0,5% mensais em mais meses o que tornaria o retorno do imóvel ainda menor.

Se o imóvel der problemas, como infiltrações, de estrutura ou outros, muito provavelmente você terá dores de cabeça dependendo do contrato, já que você é o dono e deverá arcar com os custos de reparos uma vez que a lei do inquilinato, determina que o locador deve garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação.

Além dos problemas estruturais, o próprio inquilino poderá dar problemas por mal uso do imóvel ou trazer junto com ele a inadimplência, sabemos que nem todos são aqueles inquilinos do sonho, não é?.

Financiado

Gostaria de lembrar também que no caso de um financiamento com a finalidade de se alugar o imóvel para que a renda do aluguel pague o financiamento sem ônus financeiros para você, muito provavelmente o valor conseguido não será o suficiente para cobrir os juros do financiamento em sua totalidade, além de todos os possíveis problemas aí em cima já descritos.

Hipótese Nr 2 – Você quer comprar um imóvel a vista ou financiado por um preço abaixo do preço de mercado para vender quando estiver mais valorizado.

Não é tão fácil assim como você pensa achar um galinha morta de mão beijada na sua mão e pode ter certeza que há muitas outras pessoas como você de olho nessas oportunidades.

Também não é a coisa mais fácil do mundo adquirir um imóvel mais barato em leilão, tem muita gente com muito capital que já se especializou em arrematar esses imóveis abaixo do preço de mercado antes de você.

Mas se ainda assim você achar esse imóvel a preço de banana você tem que pensar na liquidez, vender uma camisa em uma loja é mais fácil que vender uma casa não é mesmo? (risos). Com qual facilidade você conseguirá vender aquele imóvel?, tudo isso dependerá do aquecimento da economia e de muitos outros fatores.

Primeiro você vai esperar o imóvel se valorizar para vender, seja pela ação do tempo, seja através de uma pequena reforma, mas lembre-se que como gosto é algo muito pessoal, um comprador que tenha exatamente aquele gosto terá que aparecer e só então estar disposto a pagar o quanto você está pedindo no imóvel.

Pode ser também que aquela obra que você estava esperando ser iniciada naquele local que valorizaria a região, não saia por algum contingenciamento do governo local ou da iniciativa privada responsável pela construção.

Até mesmo um fator inusitado pode acontecer e depreciar o valor dos imóveis naquela área, algo que você e nem nenhum corretor esperava.

Por fim, ainda nessa hipótese, caso você não tenha construído uma reserva de emergência além daquele valor que já empenhado na compra do imóvel a vista, você pode se ver em apuros ao necessitar desse capital investido.

Isso porque, na falta dessa reserva, talvez você seja obrigado a vender o imóvel por um valor bem abaixo do mercado ou do que o preço que pagou para fazer dinheiro rapidamente.

Hipótese Nr 3 – Você quer fazer um financiamento imobiliário para adquirir o imóvel e morar nele.

É aqui que você mais tem que ter atenção, se você não tiver um motivo muito forte que justifique você tomar essa decisão, não faça.

Em um financiamento imobiliário de 30 anos (o mais comum) por exemplo, você pode estar pagando no final, em média até 3x o valor do imóvel.

Ao passo em que se você investisse o valor mensal correspondente a esse financiamento em um título de renda fixa seguro como títulos públicos do Tesouro Direto, um investimento que é mais seguro que a própria poupança e ainda rende mais, poderia estar adquirindo este imóvel na metade do tempo, sem dar seu suado dinheiro a bancos.

“Ok, e se ciente de todo o possível ônus financeiro apresentado nas 3 hipóteses acima eu ainda assim por um sonho e não como investimento quero ter meu imóvel próprio de qualquer jeito?”. Aí eu preciso te mostrar outros pontos também aos quais vale a pena se atentar.

Acredito que ao pensar em comprar um imóvel, principalmente se você ainda é novo ou está na meia idade deve-se levar em consideração também o fator mobilidade. Muitas coisas podem já estarem definidas em nossas vidas, mas outras ainda podem mudar muito, quer só alguns exemplos?.

Se pensarmos em adultos de 20 a 40 anos de idade, eles ainda poderão estar em um período de transição em suas vidas, sejam eles solteiros, em um período de namoro ou até mesmo casados:

– Sua esposa pode passar em um concurso público em outro local;

– Você pode arranjar um emprego em um lugar diferente tendo que mudar de cidade;

– A quantidade de filhos que define a configuração do imóvel pode ainda não estar totalmente resolvida; ou

– Onde os filhos estudarão, seja no período escolar ou até mais tarde em uma faculdade também pode fazer com que o enraizamento naquele local específico em que você escolheu para comprar um imóvel pode mostrar não ter sido uma boa escolha no futuro.

Devemos também pensar que ao comprar um imóvel, além da felicidade em ter um imóvel só seu, estamos também comprando:

– Os problemas daquela região;

– Os problemas daquele prédio;

– Os problemas dos seus vizinhos, que podem gerar frustrações que não são de fácil solução; ou

– Problemas que quem apenas visita um imóvel não enxerga e você só acaba descobrindo ao morar naquele local, pois quando estava no processo de pesquisa por imóveis da região, lhe foram ocultados pelo corretor ou simplesmente você não tinha como saber porque só morando efetivamente lá você vai descobrir. Se você morasse de aluguel tudo isso aí seria facilmente resolvido não é?.

“Li tudo com atenção, mas ainda assim vou comprar minha casa própria”.

Se você quer ter de qualquer maneira sua casa própria, não pretende vendê-la, não está preocupado com falta de mobilidade que esta compra ocasionará, possíveis problemas existentes naquela área e tem uma reserva de emergência,  entendendo que essa é uma decisão mais passional do que racional pelo sonho da casa própria estar enraizada na nossa cultura, siga em frente.

Lembrando que nada do que foi dito aqui até agora se aplica a pessoas com grandes patrimônios cuja compra do imóvel não impactará significativamente na sua vida financeira, pois neste caso a decisão deixará de ser canalizada pelo aspecto financeiro, esse tipo de pessoa já tem dinheiro o suficiente para fazer o que quiser, não se importando com o impacto econômico que a compra de um imóvel lhe trará.

É comum vermos educadores financeiros respeitados e grandes influenciadores de finanças dizendo para você não comprar imóvel próprio e sim alugar, sendo que eles mesmos possuem imóvel próprio. Isso significa que eles estão enganando você?

Não, não estão. Muito provavelmente quando estavam na fase de acumulação e crescimento de patrimônio eles não tinham o seu próprio imóvel, moravam de aluguel.

O que ocorre, é que chegou em um momento em que após atingirem sua independência financeira com um patrimônio muito grande, não fazia sentido algum se perguntar sobre o impacto financeiro que a compra de um imóvel iria lhe causar.

Então neste caso, eles não tem que se fazer a famosa pergunta: comprar ou alugar um imóvel?.